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七部委新政减缓地产销售投资型物业影响明

2018-10-28 12:18:18

七部委新政减缓地产销售 投资型物业影响明显

国务院七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》发布至今刚好半个月。这个被业内称为新“国八条”的调控新政一时间成为业界为关注的话题。特别是对购买不满2年转手的普通商品房征收全额营业税的规定,更是对房地产投机者产生了巨大的威慑作用。 半个月来,北京房地产市场持币观望氛围日渐浓厚,市场总体销售放缓。然而,同样是受新“国八条”的影响,不同区域、不同类型的房地产市场表现却呈现出较大的差异。为了进一步了解房地产市场对新政策的真实反应,笔者日前对CBD、金融街、海淀、朝阳、亦庄等多个房地产热点区域进行了调查,并分别针对写字楼、公寓、普通商品房等不同形态物业的市场销售状况进行了了解。 -区域市场反差明显 东部反应为强烈 虽然,北京房地产市场上还没有出现房价大跌的现象,但不少区域的房地产销售都表现出不容乐观的形势。其中,又以东部为甚。CBD一位不愿透露姓名的品牌开发商表示,新“国八条”出台以来,项目销售速度明显放缓,成交量也呈现出下跌的态势。他还透露,建外SOHO自开盘以来首次连续5天出现零交易量。链家统计数据也显示,京东地区,尤其是CBD区域二手房挂牌量同比上涨了10%~15%.总体交易量和成交价格虽然没有发生明显改变,但咨询新政策及二手房交易相关事项的却大幅增加。 一度热销的国美城也在新政策出台前后调整了项目的户型规划,即将开盘的国美城三期在保留原热销户型的前提下,将其余户型调整为中小户型,同时增加一居室、二居室的数量。而此前,大户型在所有户型中占据70%的份额。国美发展中心业务总监陈云峰在回答“户型面积为何瘦身”时表示,房地产调控的新政策对购房者的消费心理造成了影响,将主力户型定位为60平方米的一居和80平方米的二居,一方面提高了三期产品的性价比,大幅降低了购房总价,使其更贴近普通消费者的承受能力。另一方面也符合国家鼓励发展中小户型普通商品房的政策。 相对于东部的激烈反应,其它区域的房地产市场对新“国八条”的反应就显得稍为平和。长安兴融中心营销总监张秀丽表示,金融街一带虽然写字楼云集,但其客户群体多为资金实力比较雄厚的大企业,他们购买或租用写字楼多为自用或进行长期投资,所以新“国八条”短期还没有在金融街造成强烈反响。 新盛大厦营销总监高米佳对此表示认同。她说,新盛大厦近来接洽的整售客户量没有发生明显变化。在谈的大客户更为关注产品的品质,以及产品与企业发展的关联性,并没有因为新政策的出台而表现出持币待购的倾向。但她承认,新政策确实打击了投资型客户的投资冲动,那些投资主导的写字楼项目销售速度大幅减缓。 另外,亦庄楼市也在一定程度上感染了新“国八条”带来的一丝寒意。国融置业副总裁叶沛能表示,受新政策的影响,亦庄住宅市场近期曾出现了多起退房事件。但总体成交量和市场供需关系没有发生根本性的改变。 针对不同区域楼市对新“国八条”反应不一的现象,链家市场总监金育松说,新政策主要打击房地产投机和过渡投资行为,北京东部房地产市场投资比例相对,对新政策反应比较激烈也在情理之中。而西部的海淀、四季青等热点区域,近年来供求关系一直比较紧张,加之新盘和空置房放量均很少,新“国八条”很难在短时间内改变供不应求的局面。 -高中低档表现不一 投资物业影响 新“国八条”出台伊始,就有业内人士预言,中物业受到的影响必然。金育松说,从各个门店的统计数据分析,公寓、商品房等中物业的挂牌量和咨询量明显高于过去。他认为,之所以出现这种情况,主要因为中产品的投资比例远远高于低端产品。 然而,笔者日前在新世界新景家园、新怡家园、汤泉。逸墅、玉泉新城、珠江罗马嘉园等中住宅项目的销售现场看到,前来看房的客户并没有因为新“国八条”而出现大量减少。德润房地产集团有限公司总经理助理章永龙表示,客观地看,新政策对所有类型的房地产产品都产生了或多或少的影响。毕竟,在具体的细则还没有明确之前,无论是购房自住的消费者,还是房地产投资者对房价的走势都有所期待。 但章永龙并不赞同“新政策对中物业的影响大于低端物业”的观点,反而认为,低端住宅产品的市场反应可能更为明显。他说,这类消费者的经济承受能力比较弱。不少人希望对应新政策的具体细则出台后,能进一步降低房价,所以大多选择等待观望。别墅、公寓等高品质住宅产品,其消费群体具备一定的经济实力,对政策变化的承受力也较前者高。况且,在经历了国家关于提高首付成数、严控第二套房按揭等一系列针对中房地产项目的宏观调控政策之后,这类产品的消费群体对新“国八条”的心理承受能力较之前更强了。 但几乎所有接受采访的业内人士对新“国八条”都有一个普遍共识,那就是投资类物业的市场销售将明显受抑。章永龙说,在房价看涨的良好预期下,加息、提高首付比列以及控制信贷规模等房地产调控政策仍不足以动摇投机者的信心。但新“国八条”中关于对购买不足两年进行转手交易的普通商品房征收全额营业税的规定,却着实让投资者,特别是让短线投机者不得不重新考虑机会成本。 金育松则表示,对购买2年以上转手的非普通商品房征收差额营业税的规定对房地产投资造成的影响更为重大。他说,非普通商品房包括公寓、别墅、写字楼、商铺等多种类型的物业类型。相对于普通住宅,这些产品的消费构成中,投资比例比较高。即使是征收差额营业税,也将大大降低投资回报率。

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